Zašto jednosoban stan u Beogradu ima najvišu cenu po kvadratu

Tražiš aktuelne oglase? Jednosobni stanovi u Beogradu — aktuelna ponuda

Kada se cene stanova u Beogradu poređaju po broju soba, ispada nešto što je na prvi pogled naopako: najmanji stan je najskuplji po kvadratu. Iz aktuelne ponude na Superstanu, medijana tražene cene po kvadratu izgleda ovako:

• Jednosobni — 3.923 €/m², medijana kvadrature 32 m², medijana cene 137.950 €
• Dvosobni — 3.459 €/m², medijana 55 m², medijana cene 185.000 €
• Trosobni — 3.491 €/m², medijana 77 m², medijana cene 270.000 €

Razlika između jednosobnog i dvosobnog je oko 13 odsto po kvadratu. To nije greška u podacima niti slučajnost jednog meseca — isti odnos se pojavljuje na svim većim tržištima i ima tri jasna razloga.

Razlog prvi: skupe prostorije se ne umanjuju

Kupatilo, kuhinja i ulazni deo koštaju približno isto u stanu od 32 i u stanu od 77 kvadrata. To su prostorije sa instalacijama, keramikom i opremom — daleko najskuplji kvadrati u svakom stanu. U jednosobnom stanu one zauzimaju znatno veći udeo ukupne površine, pa se njihova cena raspoređuje na manje kvadrata.

Drugim rečima, u većem stanu plaćate više „jeftinih” kvadrata — sobe su, po ceni izgradnje, najjeftiniji deo stana. Zato prosek po kvadratu pada kako stan raste.

Razlog drugi: za mali stan se bori više kupaca

Jednosoban stan je istovremeno prvi stan za mlade kupce, stan za studenta i najčešća investicija za izdavanje. Trosoban stan traži uglavnom porodica. Na jednu ponudu malog stana dolazi više različitih tipova tražnje, i to se vidi u ceni.

Investiciona tražnja tu ima poseban uticaj: mali stan se lakše i brže izdaje, prazan stoji kraće, a odnos zakupnine i uložene cene je povoljniji nego kod velikih stanova. Zbog toga su kupci spremni da plate premiju po kvadratu.

Razlog treći: ponude ima najmanje

U ponudi koju pratimo, na 34 jednosobna stana dolazi 165 dvosobnih i 185 trosobnih. Novogradnja se retko planira kao jednosobna — investitoru je isplativije da na istoj etaži napravi dva dvosobna nego tri jednosobna, jer se time smanjuje broj kupatila i kuhinja po kvadratu izgrađene površine.

Rezultat je tržište u kome je najtraženiji format istovremeno i najređi.

Šta iz toga sledi za kupca

Ako kupujete za sebe: ne poredite jednosoban i dvosoban stan po ceni kvadrata, nego po ukupnoj ceni i po tome šta vam zaista treba. Skok sa 137.950 na 185.000 € je oko 34 odsto više novca za 72 odsto više prostora. Po kvadratu je dvosoban povoljniji, i ako budžet dozvoljava razliku, uglavnom je bolja kupovina.

Ako kupujete za izdavanje: premija po kvadratu je cena koju plaćate za kraće prazne periode i za širi krug zakupaca. Pre odluke izračunajte prinos na ukupno uloženo, ne na kvadrat — i uračunajte da se mali stan brže troši, jer se zakupci češće menjaju.

U oba slučaja: proverite da li je stan zaista jednosoban ili je jednoiposoban preimenovan u oglasu. Ta razlika zna da bude nekoliko hiljada evra, a u listu nepokretnosti se vidi jasno.

Aktuelnu ponudu možete uporediti na stranama jednosobni stanovi u Beogradu, dvosobni i trosobni, a kretanje cena po kvartovima na strani cena kvadrata.